La vente en viager, le plus souvent prisée par les personnes âgées, est de plus en plus courante. Le principe est simple : le vendeur vend son bien immobilier en échange d’un versement mensuel jusqu’à son décès. Voici toutes les clés pour bien comprendre le viager immobilier et ses subtilités !
Qu’est-ce qu’une vente en viager ?
Une vente en viager est en théorie une vente normale, cependant, les modalités de paiement restent particulières. Vendre son logement en viager équivaut à transférer sa propriété à l’acheteur, le débirentier, qui devra en échange verser une rente mensuelle à l’acheteur, le crédirentier, jusqu’à son décès. Dans le cas où le logement appartient à plusieurs personnes, l’acheteur devra verser cette rente jusqu’au décès du dernier vendeur : c’est donc un véritable pari sur la longévité !
Il existe plusieurs types de viagers : le viager libre, grâce auquel l’acheteur peut habiter ou louer immédiatement le bien ; le viager occupé, qui signifie que le vendeur occupe toujours son logement après la vente et jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite ; et enfin le viager à terme. Ce dernier type de viager est plus rare, et se différencie des autres par une durée de paiement définie dans le contrat de vente : le coût définitif d’une vente à terme est donc connu dès le départ. L’acheteur versera alors une rente mensuelle au vendeur pendant 10 ou 15 ans par exemple, mais ne pourra occuper ou louer le bien qu’après le décès du vendeur.
Pour être valable, la vente en viager doit être proposée par un vendeur en ayant la capacité juridique, et dont le décès n’est pas prévisible. Ainsi, une vente en viager contractée avec une personne atteinte d’une maladie connue par l’acquéreur au moment de la signature du contrat ne sera pas valable. En cas de décès dans les 20 jours suivant la vente, cette dernière sera annulée.
Le bouquet
Le bouquet d’une vente en viager est la somme que le débirentier paie au vendeur au moment de l’achat d’une maison viager ou d’un appartement viager. Il représente généralement entre 20 et 30 % de la valeur du bien acheté, et n’est pas obligatoire. En effet, les vendeurs peuvent tout à fait choisir de ne pas demander cette somme d’apport lors de la vente, et de percevoir des rentes viagères mensuelles plus élevées. C’est également le vendeur qui fixe librement le montant du bouquet s’il souhaite en recevoir un. En résumé, plus le bouquet est élevé, plus les rentes mensuelles seront faibles : c’est donc au crédirentier de décider qu’elle sera l’option la plus avantageuse pour lui.
La rente viagère
La rente viagère est une somme versée régulièrement au vendeur par l’acheteur : les modalités de versement, définies lors de la signature du contrat de vente, peuvent être mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Le montant de la rente viagère est calculé par un notaire en fonction de la valeur du bien sur le marché immobilier actuel, l’espérance de vie du vendeur ainsi que des loyers qu’il pourrait percevoir en louant son bien. Le montant de l’éventuel bouquet versé au préalable est alors soustrait du montant de la rente. Dans le cas de vente en viager occupé, une décote est appliquée grâce à un abattement calculé selon l’âge du vendeur ou via l’estimation des loyers d’un bien semblable dans le même secteur géographique.
Avantages et inconvénients du viager
La vente en viager est source de revenus complémentaires pour le vendeur, appréciables pour les personnes âgées en retraite. Cependant, il n’y a pas d’âge minimum pour proposer une vente en viager ! Une vente immobilière en viager est recommandée pour les personnes n’ayant pas d’héritiers : il n’est alors plus question de droits de succession à payer, et le vendeur peut donc jouir d’une rente mensuelle assurée jusqu’à son décès. Il bénéficie également, selon son âge lors de la vente immobilière, d’un abattement fiscal sur son revenu imposable pouvant aller de 30 à 70 % du montant de sa rente.
En revanche, dans le cas d’un viager occupé, le crédirentier devra payer la taxe d’habitation, les charges courantes ainsi que la taxe sur les ordures ménagères. Il ne peut également pas vendre le bien à une autre personne, et ses héritiers éventuels n’auront aucun droit sur le bien vendu.
Pour l’acheteur, un achat viager est un investissement intéressant lui permettant d’agrandir son patrimoine immobilier tout en profitant d’une décote. Une fois le compromis de vente et l’achat validés, il devient immédiatement propriétaire : il est donc libre de louer ou revendre le bien, sous réserve de continuer à verser la rente mensuellement.
Cependant, l’acheteur doit obligatoirement être plus jeune que le vendeur, et les impôts fonciers concernant le bien sont à sa charge, ainsi que les frais de notaire et les travaux de réparation. Autre inconvénient : il n’a aucune garantie quant au moment où il pourra habiter le bien puisqu’il doit attendre le décès du vendeur s’il s’agit d’un viager occupé.
En cas de non-paiement de plusieurs rentes par l’acheteur, le vendeur peut invoquer la clause résolutoire inscrite dans l’acte de vente pour justifier la résiliation du contrat, ainsi qu’une deuxième clause qui lui permet de garder le bouquet versé. Le viager se révèle être une pratique intéressante pour le vendeur, mais reste un pari pour l’acheteur puisque la vente repose sur la longévité du vendeur, tout en disposant d’avantages et d’inconvénients à prendre en compte avant de se lancer !
