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13 mai 2014

La loi ALUR est entrée en vigueur le 27 mars 2014.

La loi ALUR

Il s'agit de la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, qui concerne le secteur de l'immobilier : propriétaires, locataires, agences immobilières etc... Face à la complexification de certaines démarches, notamment pour la vente d'un appartement en copropriété, notre agence Albert 1er vous accompagne et vous aide dans toutes vos démarches administratives

Loi ALUR pour résoudre la crise du logement ?

Cette loi a pour but de faciliter l'accès au logement et concerne les dispositions suivantes :

  • L'encadrement des loyers
  • La garantie universelle des loyers (GUL)
  • Les relations entre propriétaires et locataires
  • La réforme des copropriétés et des professions de l'immobilier
  • Les règles d'urbanisme
  • Des dispositions diverses

Voyons un peu plus en détail l'essentiel de ces différents points pour vous permettre de mieux comprendre la loi ALUR.

L'encadrement des loyers

L'augmentation de 26% du montant des loyers ces 10 dernières années ne facilite pas l'accès au logement, loin de là ! Le pouvoir d'achat a crû moins rapidement, d'où la difficulté pour beaucoup de trouver un logement. C'est pourquoi il a été décidé que les préfets fixeront annuellement un loyer médian de référence : le propriétaire ne pourra pas dépasser ce loyer de plus de 20% et ne pourra pas descendre en deçà de 30% (loyer plancher). Toutefois, pour les logements les plus luxueux ou les mieux situés, un complément exceptionnel de loyer pourra être appliqué dans le cadre de la loi ALUR.

La garantie universelle des loyers

Le but de la GUL est de rassurer les propriétaires en cas de loyers impayés, mais aussi de limiter les risques d'expulsion, notamment en traitant le problème dès le début des impayés. Publique et gratuite, elle ne sera cependant plus obligatoire puisqu'une caution pourra lui être substituée. Le propriétaire informera alors les locataires de sa décision. En cas d'abus de la part des propriétaires, ces derniers pourront être expulsés de la GUL.

Simplification de la relation propriétaires-locataires

Des modèles types d'état des lieux seront créés et le délai de préavis pour quitter un logement est ramené à un mois dans les zones de forte affluence. La loi ALUR précise également que le dépôt de garanti devra être remis au locataire par son propriétaire dans un délai maximum d'un mois sous peine de majoration. Parmi les autres mesures liées aux relations entre propriétaires et locataires, on notera par exemple :

  • un meilleur encadrement de la vente d'immeubles à la découpe
  • un meilleur encadrement de la location des meublés de tourisme
  • la création de commissions départementales pour la prévention des expulsions
  • la prise en charge par les propriétaires du coût des détecteurs de fumée
  • un meilleur statut de la colocation

Réforme des professions de l'immobilier et des copropriétés

Les syndics n'auront plus le droit de facturer de frais supplémentaires et un fonds travaux obligatoire a été mis en place de sorte que 5% des cotisations annuelles soit dédiée aux travaux à l'exception des petites copropriétés qui pourront en faire abstraction suite à un vote. La loi ALUR promet un meilleur encadrement des résidences à temps partagé ainsi qu'une reconnaissance des habitats participatifs.

Dans le cadre d'un logement en copropriété, toute promesse de vente devra être accompagnée d'un dossier de diagnostic technique listant les caractéristiques de la copropriété. Les comptes et carnets d'entretien de cette dernière devront par ailleurs être publiée sur un nouveau registre national auquel les syndicats de copropriétaires devront être immatriculés. Tous les actes authentiques de vente devront comporter ce numéro d'immatriculation.

Règles d'urbanisme

C'est désormais à l'échelle de l'intercommunalité et non plus à l'échelle de la commune que les plans locaux d'urbanisme seront élaborés. A moins qu'au moins 25% des communes représentant au moins 20% de la population ne s'y opposent. Il est à noter que les POS (plans d'occupation des sols) seront caducs au 31 décembre 2014 s'ils n'ont pas été transformés en PLU (plan local d'urbanisme) d'ici là. La loi ALUR précise aussi que la taille minimale des terrains et les coefficients d'occupation des sols sont supprimés.

Dispositions diverses

L'acquéreur ou le locataire devront être avertis s'ils souhaitent acquérir ou louer un immeuble se trouvant dans une zone où la pollution est forte. Pour toute construction dans une telle zone, une attestation devra être fournie pour justifier de la réalisation et de la prise en compte d'une étude de sols dans le cadre du projet.

Une liste de documents à fournir encore plus longue

En sus des traditionnels diagnostics techniques obligatoires, les personnes qui souhaitent vendre leur bien en copropriété devront fournir des informations détaillées sur le fonctionnement de la copropriété. Pour connaître toutes les réglementations abordées par la loi ALUR, vous pouvez consulter cette infographie http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?page=article-sous-site&id_article=1744&sommaire=432 ou vous rendre sur la page dédiée du gouvernement : http://www.territoires.gouv.fr/spip.php?page=accueil-sous-site&site=432