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23 juillet 2019

Les biens en copropriété sont encadrés par un régime spécifique : l’agence Albert 1er fait le point sur les droits et obligations des copropriétaires.

copropriété

Vous possédez un logement en copropriété, et vous vous posez des questions quant à vos obligations, vos droits, le syndicat de copropriété et le règlement de copropriété ? L’agence Albert 1er vous donne toutes les informations à connaître pour administrer votre bien en copropriété en toute sérénité.

tout sur la copropriété

La copropriété : définition

Une copropriété est un immeuble, ou un ensemble d’immeubles dont la propriété est divisée entre plusieurs propriétaires : on les appelle alors les copropriétaires. La définition exacte d’une copropriété est inscrite dans les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Dans les faits, un copropriétaire possède un lot, une partie de l’immeuble ou un appartement, ainsi qu’une fraction des parties communes. Cependant, le statut de copropriété peut également être appliqué à une maison ou des locaux commerciaux, quand au moins deux personnes en sont propriétaires.

Chaque propriétaire fait automatiquement partie du syndicat de copropriété dès la création de ladite copropriété et du règlement de copropriété, et se doit donc de participer à la gestion et aux prises de décisions concernant le bien mis en copropriété. La quote-part des parties communes détenue par le copropriétaire, exprimée en tantièmes, représente d’ailleurs le nombre de voix que le copropriétaire possède pour ces assemblées générales.

Le syndicat de copropriétaires et l'assemblée générale

Le syndicat de copropriété est constitué de l’ensemble des copropriétaires, qui se réunissent chaque année lors d’une assemblée générale. C’est au cours de cette instance que sont prises toutes les décisions importantes concernant le fonctionnement, la gestion et l’entretien de la copropriété, comme les travaux d’entretien, le budget prévisionnel et les charges locatives.

Tous les copropriétaires y sont invités via un courrier en lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 21 jours avant la date de l’assemblée générale (AG). Les copropriétaires doivent tous se prononcer et statuer sur les différents points mis à l’ordre du jour de la façon suivante : en étant pour, contre, ou en s’abstenant. Il en va donc de l’intérêt de chacun que tous les copropriétaires soient présents lors de l’AG !

C’est également lors de l’assemblée générale que sont désignés le conseil syndical et son président : élu à la majorité absolue, le conseil syndical désigne les copropriétaires qui auront un rôle d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic. Ainsi, il est du devoir du conseil syndical de contrôler la comptabilité du syndic, la répartition des dépenses et le budget prévisionnel. En revanche, contrairement au syndic et parce qu’il ne possède pas de personnalité morale, la responsabilité du conseil syndical ne peut pas être mise en cause et il ne peut pas engager d’actions en justice.

Le syndic

Le syndic, ou syndicat de copropriété (à ne pas confondre avec le syndicat des copropriétaires) a pour mission d’assurer l’application du règlement de la copropriété ainsi que de mettre en œuvre les décisions prises lors de l’AG. Il est également de son ressort de gérer l’administratif et la comptabilité, et de faire un suivi de la situation de trésorerie, aidé par le conseil syndical. C’est également au syndicat de faire réaliser les travaux nécessaires à la conservation du bâtiment, et de superviser l’entretien des parties communes.

Deux cas de figure sont possibles quant au choix du syndic :

  • Il s'agit d'un professionnel : un gérant d’agence immobilière possédant une carte de gestion immobilière ou de syndic peut par exemple être désigné pour représenter le syndicat des copropriétaires.
  • Il s'agit d'un particulier non professionnel : éventuellement l'un des copropriétaires qui agira bénévolement ou en étant rémunéré par les autres copropriétaires. Une assurance responsabilité civile est alors fortement recommandée !

Le choix du syndic de copropriété se fait lors de l’assemblée générale, à laquelle les copropriétaires doivent voter à la majorité absolue.

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Les droits et obligations des copropriétaires

En tant que détenteurs d’un logement en copropriété, les copropriétaires peuvent disposer à leur guise des parties communes de l’immeuble telles que la cour, la toiture, les murs ou le terrain. Ils peuvent également utiliser les parties privatives (appartement, garage) comme bon leur semble : les occuper eux-mêmes, les louer, les repeindre, y faire des travaux… Tout est possible dès lors qu’ils ne causent pas un trouble excessif au voisinage et que les modifications concernent bien une partie privative.

Ils sont également soumis à quelques obligations :

  • Ne pas s’opposer aux travaux qui auraient été votés à la majorité lors de l’assemblée générale
  • Ne pas endommager les parties communes et respecter la tranquillité des autres copropriétaires
  • Respecter le règlement de copropriété : harmonisation de l’immeuble par exemple
  • Respecter la destination de l’immeuble : si l’immeuble en copropriété est destiné uniquement à de l’habitation, il sera alors interdit d’y ouvrir un commerce

Pensez à bien étudier votre règlement de copropriété pour en respecter les dispositions. Sachez qu’il est possible de le mettre à jour lors des assemblées annuelles, et qu’il détaille les droits et devoirs de chaque copropriétaire, ainsi que la répartition des lots, des charges de copropriété et voix attribuées lors des AG.